Большая часть запускаемых в России мощностей коммерческих ЦОД реализуется строительными компаниями, которые ранее сторонились этого бизнеса, предпочитая заниматься более простыми с технологической точки зрения объектами. Несмотря на высокие затраты и длительные сроки окупаемости потенциал рынка ЦОД огромен ввиду продолжающейся цифровизации и революции технологий искусственного интеллекта. Именно поэтому компании из сферы недвижимости обратили пристальное внимание на сегмент ЦОД-строения, причем Россия в этом плане не является исключением из общемировых трендов. CNews узнал у представителей отрасли, какие схемы присутствия девелоперов на рынке ЦОД являются наиболее перcпективными, и каким образом строительные компании будут взаимодействовать с текущими игроками рынка коммерческих дата-центров.
Российские девелоперы построили 3 «мегаЦОДа»
За последние два года на российском рынке ЦОД произошли серьезные изменения. В первой половине 2022 г. многие проекты были приостановлены, так как ЦОД-строителям и операторам коммерческих дата-центров требовалось время на то, чтобы найти альтернативных поставщиков оборудования и наладить работу каналов параллельного импорта. В целом, с этими задачи удалось довольно быстро справиться: по большинству позиций инженерного оборудования был сформирован новый пул вендоров из отечественных и азиатских производителей.
В результате в 2023–2024 гг. в эксплуатацию было введено рекордное количество новых стойко-мест в коммерческих ЦОДах: впервые за историю российского рынка темпы запусков превысили 10 тыс. стойко-мест в год. При этом обращает на себя внимание, что из 22,4 тыс. стоек, запущенных в 2023–2024 гг., более 13 тыс. были построены девелоперскими компаниями, которые ранее не занимались подобным бизнесом ввиду технологической сложности таких объектов. Речь идет о площадке «Москва-2», созданной строительной компанией «Монарх» для оператора «Атомдата-Центр», а также о двух дата-центрах в Медведково, построенных PNK Group: первый из них был продан «Ростелекому», а второй провайдеру 3data, однако позднее он также перешел в собственность госоператора.
В целом, участие девелоперских компаний в строительстве дата-центров не является исключительно отечественным явлением. Согласно сведениям McKinsey, в глобальной практике было выработано 3 модели участия строительных компаний в реализации ЦОД-проектов. Во-первых, приобретение перспективных участков земли для последующей продажи операторам, которые будут самостоятельно заниматься строительством дата-центра. Во-вторых, строительство «коробки» — здания дата-центра, в некоторых случаях также подразумевается монтирование инженерных систем и подключение к энергосетям и каналам связи. И, в-третьих, реализация проекта под ключ, включая ИТ-системы, с последующей сдачей объекта в аренду ЦОД-провайдеру.
При этом растущий спрос на услуги дата-центров побуждает девелоперов не только заниматься строительством или куплей-продажей земельных участков, но и самостоятельно выходить на этот рынок за счет слияний и поглощений. Например, в 2021 г. крупный американский инвестор в недвижимость KKR за $15 млрд приобрел ЦОД-оператора CyrusOne, под управлением которого находится около 50 дата-центров по всему миру. В том же году еще один инвестор из США — компания Blackstone приобрела северо-американского colocation-провайдера QTS Realty за $10 млрд.
Без помощи ЦОД-провайдеров не обойтись
Опрошенные CNews представители российской ЦОД-индустрии считают, что приход в этот бизнес новых инвесторов является положительным шагом, однако предупреждают, что девелоперам будет сложно добиться успеха без тесного сотрудничества с ЦОД-провайдерами и системными интеграторами: «Каждый ЦОД уникален. Построение такой сложной системы всегда зависит от множества факторов: регион, место расположения, подведение электропитания и так далее. Но у всех дата-центров есть общая черта — их характеристики должны соответствовать сертификатам Uptime Institute Tier III и Tier IV. Девелоперы, которые предлагают готовые решения, чаще всего даже не слышали о подобных верификациях, в итоге их решения не подходят под требования заказчиков и такой ЦОД становится нерентабельным», — объясняет руководитель проектов C3 Solutions Илья Сотников. Выход из этой ситуации, по словам собеседника CNews, заключается в тесном сотрудничестве между заказчиком и строителем, начиная с ранних этапов проектирования: «Таким образом заказчик сможет полностью контролировать работу подрядчика, и в итоге получит ЦОД, готовый к эксплуатации», — утверждает эксперт.
Директор по развитию ЦОД компании РТК-ЦОД Константин Степанов также считает, что девелоперы не смогут развивать бизнес без взаимодействия с операторами дата-центров. «Действительно, крупные девелоперы промышленной недвижимости присматриваются к высокомаржинальному рынку строительства ЦОД. Но вряд ли они смогут конкурировать на нем без коллаборации с имеющим экспертизу и опыт партнером, который в результате совместной работы станет оператором ЦОД, проведет приемку инфраструктуры объекта, испытания, будет грамотно эксплуатировать и обслуживать оборудование, быстро привлечет клиентов», — рассказывает собеседник CNews.
Дата-центры будут продавать как офисы или квартиры
В свою очередь генеральный директор компании «Атомдата-Центр» (входит в группу компаний «Ростатом»). Сергей Немченков обращает внимание, что чем позже заказчик приходит в проект, тем выше оказывается экономия: «Если покупать проект у внешнего строителя, то сокращается время на внутренние согласования. С учетом роста стоимости финансирования (которое составляет до 20–25% в год), это критически важно. Быстрое завершение проекта по строительству ЦОД означает более низкие издержки, результатом чего является более низкая стоимость услуг для конечных заказчиков. Покупатель ЦОД может приходить в проект на разных этапах: от начала рытья котлована до завершения монтирования инженерных систем. И чем позже он приходит, тем выше оказывается экономия в сроках, но тем меньше остается возможностей внести изменения в дизайн проекта». Однако собеседник CNews также не отрицает необходимости взаимодействия между строителем и будущим оператором ЦОД: «Например, при реализации нашего проекта «Москва-2», у застройщика возникли проблемы с поставками ИБП Schneider, и «Атомдата-Центр» помогла найти альтернативное решение отечественного производства, которое соответствовало по габаритам и производительности системам Schneider».
Топ-10 поставщиков услуг ЦОД
При этом глава «Атомдата-Центр» полагает, что застройщики уже обладают достаточной экспертизой, чтобы реализовывать проекты отказоустойчивых дата-центров, сертифицированных Uptime Institute. По мнению Сергея Немченкова, с точки зрения строителей дата-центры превращаются в типовой товар — «сommodity», который можно реализовывать на рынке в готовом виде также, как квартиры или офисы.
Cледует отметить, что строительство ЦОД — крайне затратный бизнес с высоким порогом входа, что смогут себе позволить только крупные строительные компании, отмечает директор направления дата-центров Selectel Илья Михайлов: «Далеко не каждый девелопер способен одномоментно выделить значительную сумму на стройку и заказ инженерного оборудования. И эти статьи расходов обычно занимают только половину от всего проекта, вторая половина — серверное оборудование, которое также необходимо привезти, настроить и обслуживать. Некоторое количество комплектующих придется «заморозить» на складе в качестве запасных устройств. Соответственно, порог выхода на рынок ЦОД-строения очень высокий из-за капитальных затрат».
Лизинг дата-центров по сервисной модели
Помимо строительства новых дата-центров с целью продажи девелоперы могут пойти по пути участия в операторском бизнесе ЦОД. Например, этой стратегии придерживаются в компании ФСК, которая в 2022 г. приобрела оператора связи «Филанко» (владеет собственной сетью коммерческих дата-центров под брендом DataHouse). После завершения сделки были анонсированы амбициозные планы по расширению, в частности в 2025 г. в Москве планируется запустить новый ЦОД на 4,5 тыс. стоек.
Помимо этого возможен вариант, когда ЦОД остается в собcтвенности строительной компании, но его управлением занимается специализированный сервис-провайдер: «Сейчас девелоперы продают построенные площадки ЦОД-провайдерам, однако в будущем я не исключаю появление услуг по управлению дата-центрами, когда объект будет оставаться в собственности девелопера, а его непосредственной эксплуатацией будет заниматься компания, имеющая соответствующие компетенции», — утверждает генеральный директор ЦОД-оператора Key Point Евгений Вирцер.
Таким образом, существует четыре модели присутствия девелоперов на рынке ЦОД. Во-первых, строительство новых объектов под ключ с последующей продажей операторам. Во-вторых, совместная с заказчиком работа над проектом уже на этапе строительства, после чего оператор выкупает объект в собственность. В третьих, непосредственный выход на рынок услуг коммерческих дата-центров за счет приобретения игроков рынка или развития собственной компетенции. И четвертый вариант — выход на рынок ЦОД-услуг через сервисную модель, когда ЦОД остается в собственности строительной компании, но его управлением занимается специализированный провайдер. Какая из перечисленных моделей присутствия девелоперов на российском рынке ЦОД окажется более жизнеспособной, покажет время.
Поделиться
