Основным доходным источником местного бюджета являются земельный и имущественный налоги, а также неналоговые поступления в виде штрафов за нарушение разрешенного способа использования объектов или участков и самозахват.

Государство предоставило муниципальным властям инструменты для более эффективного сбора налогов. В частности, произошел переход расчета налогооблагаемой базы от инвентаризационной к кадастровой стоимости. Органам местного самоуправления переданы функция заказа кадастровой оценки для регулирования и увеличения поступлений в бюджет и полномочия по установлению ставки земельного налога и налога на имущество физических лиц в определенных федеральным законодательством пределах.

Однако пока в местных бюджетах не наблюдается стремительного роста налоговых и неналоговых доходов, связанных с земельно-имущественной сферой. Это связано с тем, что у муниципалитетов нет полной и актуальной информации по недвижимости и правообладателям, поэтому их прогнозы и оценка налоговых поступлений не могут быть объективны и полноценны. В городских и сельских поселениях всегда есть неучтенные и неверно учтенные земли, границы которых не определены.

Муниципальные сложности

Ситуация, когда земельный участок или объект капитального строительства, принадлежащие физическому или юридическому лицу, не поставлены на кадастровый учет и не подвергаются налогообложению, является для российских муниципалитетов типичной. Чтобы увеличить доходы бюджета за счет вовлечения в справедливый налоговый оборот земельных участков и объектов имущества, местным органам власти нужна достоверная информация и инструменты для ее анализа. Иными словами, чтобы искать черную кошку в темной комнате, нужно быть уверенным, что она там есть. Чем с этой точки зрения располагает среднестатистический муниципалитет сегодня?

Орган местного самоуправления имеет право запросить в Росреестре данные из Государственного кадастра недвижимости (ГКН), Земельного кадастра (ЗКН) и Единого государственного реестра прав (ЕГРН). У муниципалитета также есть документы, хранящиеся в архиве, которые содержат информацию о выделении земельных участков, разрешений на строительство и т.д. Однако записи баз данных Росреестра об объекте недвижимости, земельном участке, о правах на него включают определенный набор реквизитов, многие из которых оказываются незаполненными, или содержат трудно формализуемую информацию. Например, может быть не указан индивидуальный номер налогоплательщика, что не позволяет налоговым органам идентифицировать физическое лицо, которому нужно выставить требование об уплате налога. Содержащаяся в муниципальном архиве информация, будучи первичной, может оказаться неактуальной вовсе.

Таким образом, у любого муниципалитета есть неучтенные и неверно учтенные земли, но нет полной и актуальной информационной базы по недвижимости и правообладателям, а также четкой и достоверной картины застройки и использования территории поселения.

Численность сотрудников органа управления земельно-имущественным комплексом среднестатистического сельского или городского поселения исчисляется единицами. Чтобы сводить информацию из баз данных Росреестра и архивных документов и анализировать ее силами специалистов муниципалитета, нужны годы и годы кропотливой работы.

На карту бросить

В настоящее время создана методология и отработана технология, позволяющая автоматизировать процессы сверки и анализа информации о недвижимости, объектах строительства и правообладателях, формирования отчетов и прогнозирования кадастровой стоимости и налоговых поступлений.

Технология предполагает, во-первых, создание картографической схемы на основе высококачественных спутниковых снимков с нанесением существующих границ населенных пунктов, кадастровых кварталов, отдельных участков. Во-вторых, формирование банка данных о земельных участках и объектах имущества на основе данных Росреестра. В-третьих, оцифровку муниципальных архивных фондов и создание электронного информационного ресурса, содержащего в себе исчерпывающую информацию о земельных участках и объектах имущества, в т.ч. не поставленных на кадастровый учет. В-четвертых, инвентаризацию земельных участков и объектов капитального строительства с целью фиксации параметров, влияющих на формирование налогооблагаемой базы. Объединяющим звеном, стержнем данной технологической цепочки, является учетно-аналитическая система с соответствующим интерфейсом: карта с разметкой участков и указанием объектов капитального строительства.

Учетно-аналитическая система наполняется графической информацией: на карту границ существующих земельных участков с ориентацией на адресное пространство «накладываются» прогнозируемые участки, границы которых не определены. Наполнение информационной системы предполагает внесение сведений из БД Росреестра, перевод в электронный вид и извлечение данных из архивных документов муниципалитета по каждому кадастровому или условному номеру. Это необходимо, чтобы «накормить» аналитическую составляющую системы для осуществления выборок, формирования отчетов и выявления проблемных земельных участков, объектов капитального строительства и т.д.

Сопоставление и анализ данных из муниципального архива и Росреестра по одному и тому же объекту позволят муниципалитету делать выводы о том, кому на самом деле тот или иной объект принадлежит в настоящее время. Сверка характеристик объекта, в том числе площади, места расположения, разрешенного способа использования, наличия или отсутствия на участке капитальных сооружений даст возможность провести оценку его кадастровой стоимости и сравнение с той кадастровой стоимостью, которая на сегодняшний день фигурирует в земельном кадастре или кадастре недвижимости. С помощью анализа карты территории с размеченными земельными участками и кадастровыми кварталами, а также детальной проработки кадастровых и условных номеров земельных участков, можно отследить самозахваты.

Для выявления повторяющихся записей в базах данных Росреестра, а также сведений о земельных участках, информация о собственниках которых отсутствует, необходимо сопоставить данные по земельным участкам кадастровых кварталов на территории поселения с адресным пространством (населенный пункт, улица, дом). Подворовый обход позволит «обнаружить» вновь построенные и незарегистрированные объекты капитального строительства, зафиксировав те базовые характеристики, которые необходимы для постановки на кадастровый учет и расчета налога.

Итогом этой работы должно стать взаимодействие с Федеральной налоговой службой, Росреестром, инфраструктурой земельного кадастра с целью корректировки кадастровой стоимости, полной идентификации объектов в кадастрах, четкого установления собственника в реестре прав, что повлечет за собой полноценное и справедливое налогообложение всех объектов на территории муниципального образования

Цикл обновления системы осуществляется каждый квартал: спустя три месяца после начала работ вновь вводится информация, делаются новые запросы и отслеживаются изменения; затем снова вводятся отчеты и прогнозируется увеличение кадастровой стоимости.

Подворовые обходы проблемных участков и завершение полного цикла инвентаризации земельных участков и объектов капитального строительства делегируются подготовленным специалистам подрядчиков. Они не только фотографируют и фиксируют набор критериев по объектам и участкам, визуально оценивают состояние участка, но и общаются с собственниками, стимулируя их поставить вновь построенные/введенные в эксплуатацию объекты строительства на кадастровый учет.

Внедрение учетно-аналитической системы одновременно с комплексом услуг по ее наполнению позволит провести полную инвентаризацию земельных участков и объектов капитального строительства на территории муниципального образования, автоматически выявлять кадастровые и налоговые ошибки, определять правильную кадастровую стоимость и налоговые ставки, вести эффективный информационный обмен с Кадастровой палатой и налоговыми органами. Данные меры будут способствовать значительному росту поступлений в местный бюджет.

Опыт применения таких систем уже есть. С 2009 года бюджет сельского поселения Успенское Московской области увеличился с 278 694 тыс. руб до 1 178 497 тыс. руб в результате эффективной работы комиссии по мобилизации доходов, внедрения и использования учетно-аналитической системы. Одной из важнейших проблем, стоящих перед администрацией сельского поселения Успенское, является пополнение бюджета за счет повышения собираемости земельного и имущественного налогов, что в настоящее время обеспечивается проведением комплексной инвентаризации недвижимости на территории поселения, состоящей из нескольких важных этапов. Это получение информации по каждому земельному участку, находящемуся на территории поселения; выявление участков, сведений о которых нет в кадастре недвижимости и соответственно в налоговой инспекции; выявление участков с проблемами в определении кадастровой стоимости; уточнение ставки земельного налога, применяемом при налогообложении. Рост поступлений налогов с первого квартала 2012 года по первый квартал 2013 года позволил сельскому поселению стать лидером среди городских и сельских поселений Московской области. Результаты работы по повышению собираемости налогов позволяют осуществлять все намеченные планы по реализации социальных и иных проектов на территории сельского поселения Успенское.