Недвижимость «поумнеет» благодаря децентрализации строительства

Недвижимость «поумнеет» благодаря децентрализации строительства

В инфраструктурном строительстве России на ИКТ приходится только несколько процентов. Расклад сил можно было бы изменить за счет развития промышленного и жилищного строительства в регионах, что приведет к трансформации экономики по облачному принципу и созданию сетецентричных структур. Первые положительные сдвиги на этом пути уже намечены.

Оснащение объектов инфраструктуры ИКТ и автоматизированными инженерными системами – относительно небольшой компонент индустрии инфраструктурного строительства. В свою очередь, инфраструктурное строительство как объектов жилой инфраструктуры, так и делового, производственного и коммунального назначения, – процесс небыстрый и весьма инерционный.

Рынок инфраструктурного строительства России

Источник: ОКБ МИРЭА, 2013

Поэтому чрезвычайно важно понимать именно долгосрочные (на перспективу десяти и более лет) тенденции, определяющие приоритеты в инфраструктурном строительстве в целом и отдельных его компонентах. Особенно это важно, когда привычные тенденции вдруг кардинальным образом меняются, ведь инерционность не означает невозможности быстрой трансформации в рассматриваемой области. Она вполне возможна при воздействии мощных факторов, которые могут направить инфраструктурное строительство в противоположную от его привычного направления движения сторону.

Тенденции первого и начала второго десятилетий 21 века

Сфера инфраструктурного строительства в нынешнем ее виде не в состоянии генерировать высокий спрос на оснащение создаваемых объектов автоматизированными инженерными и ИКТ-системами. Традиционно в таких системах нуждаются в основном объекты промышленной, коммерческой и собственно ИКТ-инфраструктуры. Согласно диаграмме, вместе они составляют сейчас менее 10% от ввода всех видов объектов в стоимостном выражении. А спрос со стороны крупнейшего сегмента – жилищного строительства – в настоящее время исчезающе мал. Даже таким очевидным для современного дома ИКТ-элементом, как сетевая инфраструктура для проводного доступа в интернет, оснащена лишь половина квартир в многоквартирных домах и менее 5% индивидуальных домов. А в системах отопления нет зачастую даже вентилей ручной регулировки, про какую либо автоматизацию и говорить не приходится.

Наиболее существенный спрос на внедрение сложных автоматизированных инженерно-информационных систем создает только один крупный сегмент – строительство объектов ТЭК и коммунального хозяйства. Но этот сегмент доступен, как правило, только для узкоспециализированных подрядчиков, зачастую аффилированных с заказчиком. Более того, даже этот ключевой для нашей сырьевой экономики сегмент по своему объему лишь ненамного превышает сегмент строительства индивидуального жилья.

Как следствие, нынешнее состояние индустрии оснащения объектов инфраструктуры автоматизированными инженерными и ИКТ-системами совсем не поражает ни своими объемами (менее 1% от общего объема инфраструктурного строительства), ни доступностью для новых игроков. Более того, этот 1% характеризует не только объем, но и положение подрядчиков по системам ИКТ и автоматизации в иерархии исполнителей инфраструктурных проектов. Положение незавидное – в самом низу «пищевой» цепочки.

До недавнего времени эту довольно мрачную для ИТ-компаний с инжиниринговым уклоном картину скрашивала хотя бы динамика. Весь период с начала «нулевых» по 2012 г., за исключением посткризисного 2009 г., характеризовался стабильным ростом объемов строительства всех видов инфраструктурных объектов, который можно отследить по коррелирующей с ней динамике инвестиций в основные фонды.

Динамика инвестиций в основные фонды

dinamika_investitsij.png

Источник: Росстат, 2013

Но вот в этом году исчезла и эта последняя искорка позитива. По предварительным результатам 2013 г., впервые с 2009 г. отмечен явный спад, причем при стабильно благоприятных внешних факторах. Более того, ввиду довольно мрачных прогнозов на экономическое будущее России, какого-либо позитива в вопросе количественного роста инвестиций в основные фонды и в среднесрочной перспективе ожидать также не стоит.

При этом совершенно очевидно, что ключевым фактором роста спроса на ИКТ и «умные» инженерные системы может явиться не столько увеличение общего объема строительства инфраструктурных объектов, сколько изменение в структуре этого строительства и характере использования самих объектов. Так, увеличение объемов промышленного строительства хотя бы до уровня ТЭКа в сочетании с увеличением спроса на ИКТ и интеллектуальные инженерные системы со стороны индивидуального жилищного строительства даже при нынешнем его объеме могут увеличить спрос более чем на порядок.

Хорошая новость состоит в том, что такое развитие событий вполне вероятно в обозримом будущем. Эта возможность связана с выходом на авансцену нового «облачного» фактора, способного в долгосрочной перспективе коренным образом изменить технологические и идеологические подходы к инфраструктурному строительству. Как следствие, привести к смене инвестиционных приоритетов по видам объектов, заметно изменить структуру затрат на реализацию инфраструктурных проектов, изменить географию размещения объектов.

Перспективы облачной революции

Облака – это не набор технологий, а универсальная бизнес-модель, на которую сейчас стремительно переходит глобальная экономика, и в первую очередь ее локомотив – сфера услуг.

А поскольку речь идет о глобальной трансформации социально-экономических отношений, то эта трансформация никак не может не затронуть даже такую консервативную область, как создание физической инфраструктуры этой экономики.

Да, перемены ожидаются настолько грандиозные, что подсознательно совершенно не верится в их возможность, настолько это отличается от сложившегося за десятилетия положения дел. Но на самом деле эта реальность довольно рациональна, она оптимизирована под превалирующие сейчас в экономике традиционные бизнес-модели. Изменятся они, трансформируется и обеспечивающая их реализацию инфраструктура.

Инфраструктурное неравенство между Москвой и регионами

infrastrukturnoe_neravenstvo_1_6fe74.jpginfrastrukturnoe_neravenstvo_2.jpg

infrastrukturnoe_neravenstvo_3_1d6be.jpginfrastrukturnoe_neravenstvo_4.jpg

Источник: ОКБ МИРЭА, 2013

Так, большинство созданных за последние 15–20 лет в России объектов инфраструктуры сосредоточено в крупных городах и рядом с ними, чью основу экономической деятельности составляет сфера услуг. А в этой самой сфере услуг превалирует традиционная бизнес-модель, в соответствии с которой все, кто задействован в процессе оказания услуги, включая ее потребителя, должны быть территориально собраны вместе. В отделении банка, офисе страховой компании, магазине, больнице, школе, институте. Иначе оказать услугу невозможно. Именно поэтому мы и видим сосредоточение всех этих объектов в основном в центральной части крупных городов, причем в Москве плотность этого сосредоточения вообще запредельна. Но для традиционной модели оказания услуг такое сосредоточение наиболее оптимально. Как следствие, соответствующим образом расположено и жилье, а также коммунальная, транспортная и информационно-телекоммуникационная инфраструктура. Также не оптимально это для облачной модели. Оптимальное распределение описано в таблице ниже.

«Облачный» принцип Характер трансформации
Дистанционное самообслуживание. Услуга там где клиент Отпадает необходимость в большей части площадей фронт-офисов. Исчезает необходимость селиться рядом с «цивилизацией», появляется возможность выбирать место проживания совсем по другим критериям: ценовая доступность жилья, экология, климат, безопасность.
Сетецентричность, высокая степень автоматизации В «облачной» модели место нахождения провайдера услуги «размыто», из конкретного офиса в конкретном здании он превращается в набор сетецентрических, исполняемых в автоматическом режиме сервисов. Для их выполнения уже не требуется большое количество сотрудников, реализующих процесс оказания услуги вручную либо с минимальным уровнем автоматизации, как сейчас. А нужны разработчики сервисов, которых совершенно необязательно собирать вместе в конкретном физическом офисе. Как следствие, при подборе персонала близость места проживания к офису компании уже не будет играть столь важную роль как сейчас.

Источник: ОКБ МИРЭА, 2013

То есть будущая структура – это гораздо более равномерно распределенная в пространстве картина, с существенно меньшим, нежели сейчас, объемом площадей, занятых под фронт- и бэк-офисы, с преобладанием объектов логистики, индивидуального и малоэтажного жилья, распределенной энергетики вместо мега-ТЭК, местной сети автодорог с высокой связностью, существенно большей протяженностью оптических сетей доступа. И что важно – такая структура гораздо удобнее и для бизнеса, особенно малого и среднего, и для населения. Она позволяет при существенно меньших затратах реализовать гораздо более высокое качество жизни, при этом значительно повысив производительность труда.

Кстати, для такой распределенной структуры даже столь экзотическое решение, как предложенная Amazon доставка товаров с помощью беспилотника, выглядит вполне рациональным.

Процесс стартовал

Поскольку облачная трансформация в экономике уже началась, то имеет смысл отметить некоторые ее результаты в проекции на сферу инфраструктурного строительства.

Изменения в географии складских площадей

Источник: ОКБ МИРЭА, 2013

Так, бурный рост объемов интернет торговли и реализация планов массового сокращения персонала фронт-офисов, особенно в финансовой сфере, уже вносят свой вклад в изменение структуры ввода площадей коммерческой недвижимости в пользу логистических объектов. Так, если в 2008–10 гг. имела места стагнация в динамике объема ввода новых складских площадей, то в 2012 г. отмечен взрывной их рост на уровне 70%, продолжающийся и в 2013 г. При этом на рынке еще ощущается дефицит предложения. И это при росте оборота розничной торговли всего на 5%. Ничего подобного в сфере строительства других видов коммерческой недвижимости не наблюдается: объем ввода новых офисных площадей последние годы стабильно сокращается на 25–30% ежегодно, а торговых – стагнирует. Все это весьма красноречиво говорит о том, что в сфере строительства объектов деловой недвижимости действительно происходят серьезные качественные преобразования.

Рост строительства индивидуального жилья

Источник: ОКБ МИРЭА, 2013

Интересны тенденции и в жилищном строительстве: индивидуальное жилье, несмотря на крайне негативные в его отношении законодательные новации последних лет, стабильно занимает половину от общего объема ввода жилья. Можно себе представить, что будет, когда существенная часть сферы услуг, включая социальную, перейдет на облачную модель.

Александр Герасимов

Вернуться на главную страницу обзора